Schönheitsreparaturen im Übergabeprotokoll: die aktuelle Rechtslage

Was zählt überhaupt zu Schönheitsreparaturen?

Der Begriff ist im Gesetz nicht abschließend definiert, hat sich in der Rechtsprechung aber über die Jahre klar eingegrenzt. Zu den klassischen Schönheitsreparaturen zählen das Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken, der Innenanstrich von Türen, Fenstern und Heizkörpern sowie das Streichen sichtbarer Heizungsrohre. Nicht dazu gehören dagegen Arbeiten an der Bausubstanz, größere Instandsetzungen oder der Austausch von Bodenbelägen. Diese bleiben grundsätzlich Sache des Vermieters, unabhängig davon, was im Mietvertrag steht.

Diese Abgrenzung ist wichtig, weil in der Praxis häufig mehr gefordert wird, als rechtlich zulässig ist. Wer als Mieter unsicher ist, ob eine geforderte Arbeit tatsächlich eine Schönheitsreparatur ist oder bereits in den Bereich der Instandhaltung fällt, sollte die konkrete Vertragsklausel genau prüfen, bevor er tätig wird.

Die Rechtslage: warum die meisten Klauseln unwirksam sind

Grundsätzlich ist laut § 535 BGB der Vermieter für Instandhaltung und damit auch für Schönheitsreparaturen zuständig. Per Mietvertrag lässt sich diese Pflicht auf den Mieter übertragen, allerdings nur, wenn die Klausel den Anforderungen der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB genügt. Der Bundesgerichtshof hat diese Anforderungen über mehrere Grundsatzurteile hinweg konkretisiert. In der Praxis scheitern viele Klauseln bereits an einem der folgenden Punkte.

1. Starre Fristenpläne

Formulierungen wie „Küche und Bad alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräume alle fünf Jahre" gelten als unwirksam. Sie verpflichten den Mieter zu Arbeiten unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung, selbst dann, wenn objektiv gar keine Renovierung nötig wäre. Zulässig sind dagegen sogenannte weiche Fristenpläne, die mit Formulierungen wie „im Allgemeinen" oder „in der Regel" nur eine widerlegbare Vermutung aufstellen, keine starre Pflicht.

2. Übertragung auf eine unrenoviert übergebene Wohnung

Der praktisch wichtigste Fall betrifft Wohnungen, die dem Mieter bereits unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben wurden. Eine Klausel, die ihm in diesem Fall die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, ist unwirksam. Dieser Grundsatz geht auf ein Urteil des BGH vom 18. März 2015 zurück (Az. VIII ZR 185/14) und wurde seither in mehreren weiteren Entscheidungen bestätigt, unter anderem im Urteil vom 22. August 2018 (Az. VIII ZR 277/16). Die Begründung des Gerichts: Es ist dem Mieter nicht zuzumuten, beim Auszug auch die Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen.

3. Unwirksame Teile reißen die ganze Klausel mit

Ein Detail, das in der Praxis häufig übersehen wird. Der BGH behandelt die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen als einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflicht. Ist eine Formularbestimmung zu einem einzelnen Aspekt dieser Pflicht unwirksam, etwa weil sie zu weit gefasst ist, führt das in der gebotenen Gesamtschau regelmäßig zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel, nicht nur des betroffenen Einzelteils (BGH, Urteil vom 18. März 2015, Az. VIII ZR 21/13). Wer eine Klausel prüft, sollte sie deshalb immer als Ganzes betrachten, nicht nur den scheinbar problematischen Satz.

4. Quotenabgeltungsklauseln

Diese Klauseln verpflichten den Mieter, beim Auszug anteilig für Renovierungskosten aufzukommen, auch wenn laut Fristenplan noch gar keine Renovierung fällig gewesen wäre. Am selben Tag wie die beiden oben genannten Urteile hat der BGH auch diese Klauselform für unwirksam erklärt (Urteil vom 18. März 2015, Az. VIII ZR 242/13, Zusammenfassung bei LTO). Eine anteilige Kostenbeteiligung des Mieters allein aufgrund der bloßen Mietdauer ist damit in aller Regel nicht durchsetzbar.

Was passiert, wenn die Klausel unwirksam ist?

Hier hört die Geschichte für viele Ratgeber auf, dabei wird es an dieser Stelle erst praktisch interessant. Ist eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam, verschwindet die Regelung nicht ersatzlos. An ihre Stelle tritt nach § 306 Abs. 2 BGB die gesetzliche Regelung aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Der Vermieter muss den Dekorationszustand erhalten, den die Wohnung zum Zeitpunkt der Überlassung an den Mieter hatte (BGH, Urteil vom 8. Juli 2020, Az. VIII ZR 270/18).

Interessant wird es, wenn der Mieter selbst eine Renovierung wünscht. Da die Ausführung von Schönheitsreparaturen den ursprünglichen, unrenovierten Zustand verbessert, kann der Mieter in diesem Fall zu einer anteiligen Kostenbeteiligung herangezogen werden, meist zur Hälfte. Der genaue Ausgangszustand, den der Vermieter erhalten muss, ist damit keine theoretische Frage, sondern hat unmittelbare finanzielle Konsequenzen für beide Seiten, je nachdem, was sich im Einzugsprotokoll nachweisen lässt.

Häufige Missverständnisse

„Ich habe der Renovierung ja zugestimmt, also muss ich jetzt auch renovieren"

Ein weit verbreiteter Irrtum. Eine unwirksame Klausel bleibt unwirksam, unabhängig davon, ob der Mieter ihr zwischenzeitlich zugestimmt hat. Entscheidend ist die Wirksamkeit der ursprünglichen vertraglichen Regelung, nicht eine spätere, oft unter Zeitdruck getroffene Zusage bei der Übergabe.

„Mein Vormieter hat mit mir eine Renovierung vereinbart, also gilt das jetzt für mich"

Ebenfalls falsch. Der BGH hat klargestellt, dass eine allein zwischen dem bisherigen und dem neuen Mieter getroffene Renovierungsvereinbarung nichts an der Unwirksamkeit der zugrunde liegenden Klausel ändert. Die Wirkungen eines Schuldverhältnisses sind grundsätzlich auf die daran beteiligten Parteien beschränkt, eine Absprache unter Mietern kann dem Vermieter also keine weitergehenden Rechte verschaffen (BGH, Az. VIII ZR 277/16).

„Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen sind dasselbe"

Nein. Kleinreparaturklauseln betreffen die Instandsetzung kleinerer, häufig genutzter Teile, etwa Fensterverschlüsse oder Lichtschalter, bis zu einem begrenzten Kostenrahmen. Sie folgen anderen rechtlichen Maßstäben als Schönheitsreparaturen. Beide Klauseltypen werden in der Praxis häufig verwechselt oder vermischt, was die Einschätzung der eigenen Rechtslage zusätzlich erschwert.