Digitale Wohnungsabnahme: die Sechs-Monats-Frist, die viele Vermieter nicht kennen

Wohnungsabnahme statt Wohnungsübergabe: eine wichtige Unterscheidung

Bei der Wohnungsabnahme endet ein Mietverhältnis, der Mieter gibt die Wohnung zurück, und der Vermieter dokumentiert den Zustand am Ende der Nutzung. Das unterscheidet sie von der Wohnungsübergabe an einen neuen Mieter, bei der es primär um den Ausgangszustand für ein neues Mietverhältnis geht. Eine ausführliche Gegenüberstellung beider Protokolltypen bietet der Beitrag Einzug vs. Auszug.

Was die Abnahme aber rechtlich zu einem besonderen Moment macht, ist selten Thema: Mit ihr beginnt eine gesetzliche Frist zu laufen, die für Vermieter erhebliche finanzielle Folgen haben kann, wenn sie unbeachtet bleibt.

Die Sechs-Monats-Frist nach § 548 BGB

Nach § 548 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten. Entscheidend ist dabei nicht das Ende des Mietvertrags, sondern der Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Wohnung tatsächlich zurückerhält. Wird ein Schaden erst nach Ablauf dieser sechs Monate entdeckt oder geltend gemacht, kann der Anspruch darauf bereits verjährt sein, unabhängig davon, wie eindeutig der Schaden dokumentiert ist.

In der Praxis ist genau dieser Punkt vielen Vermietern nicht bewusst. Wer sich mit der Auswertung eines Abnahmeprotokolls oder der Kautionsabrechnung Zeit lässt, läuft Gefahr, berechtigte Ansprüche allein durch Zeitablauf zu verlieren, selbst wenn Fotos und Protokoll den Schaden eindeutig belegen.

Kann diese Frist vertraglich verlängert werden?

Manche Mietverträge enthalten Klauseln, die die Sechs-Monats-Frist auf zwölf Monate ausdehnen und zusätzlich den Fristbeginn vom Rückerhalt der Wohnung auf das Ende des Mietverhältnisses verschieben. Der Bundesgerichtshof hat eine solche Formularklausel als unangemessene Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB eingestuft und für unwirksam erklärt, da sie den Mieter in zweifacher Hinsicht schlechterstellt: durch die längere Frist selbst und durch die Verschiebung des Fristbeginns.

Für die Praxis bedeutet das: Vermieter sollten sich nicht darauf verlassen, dass eine im Mietvertrag vereinbarte längere Frist tatsächlich gilt. Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Sechs-Monats-Frist ab dem tatsächlichen Rückerhalt der Wohnung.

Warum der exakte Zeitpunkt der Rückgabe entscheidend ist

Da die Frist mit dem tatsächlichen Rückerhalt der Wohnung beginnt, nicht mit einem Vertragsdatum, kommt es auf einen konkreten, nachweisbaren Zeitpunkt an. In der Regel ist das der Moment der Schlüsselübergabe, verbunden mit der ungehinderten Zugriffsmöglichkeit für den Vermieter. Fällt dieser tatsächliche Rückgabezeitpunkt nicht mit dem Datum des unterschriebenen Abnahmeprotokolls zusammen, etwa weil Schlüssel schon vorher übergeben wurden oder die Begehung erst später stattfand, kann das im Streitfall über den genauen Fristbeginn relevant werden.

Ein Protokoll, das den Zustand der Wohnung, die Schlüsselübergabe und die Unterschrift beider Parteien mit einem eindeutigen Zeitstempel am selben Tag verknüpft, schafft hier Klarheit, die eine spätere, handschriftlich nachgetragene Notiz kaum leisten kann.

Ein verwandtes, aber rechtlich eigenständiges Thema ist die Frist zur Rückzahlung der Kaution selbst. Dazu gibt es keine im Gesetz fest verankerte Frist, sondern eine an der Rechtsprechung orientierte angemessene Prüffrist. Mehr dazu im Beitrag Kaution & Rückgabe.

Ablauf einer digitalen Wohnungsabnahme

In der Praxis folgt eine digitale Wohnungsabnahme wenigen, klar abgegrenzten Schritten. Vor dem Termin wird ein neues Abnahmeprotokoll mit Adresse und Basisdaten der Wohnung angelegt. Beim Termin gehen beide Parteien gemeinsam durch jeden Raum, prüfen Wände, Böden, Fenster, Türen und Ausstattung auf ihren Zustand und fotografieren vorhandene Schäden oder Abnutzungen, wobei die Bilder direkt dem jeweiligen Raum zugeordnet werden.

Anschließend werden alle Zählerstände notiert und genau dokumentiert, welche Schlüssel an diesem Tag zurückgegeben werden. Zum Abschluss unterschreiben beide Parteien am Bildschirm, das PDF mit Zeitstempel wird generiert und kann sofort per E-Mail versendet werden.

Häufige Fragen zur digitalen Wohnungsabnahme