Was ist eine Objektbegehung in der Immobilienverwaltung?

Was passiert bei einer Objektbegehung?

Bei einer Objektbegehung wird eine Immobilie vor Ort kontrolliert. Die Verwaltung, ein Hausmeister oder eine beauftragte Person bewegt sich durch das Gebäude und die zugehörigen Außenanlagen und hält fest, was sichtbar ist. Typischerweise beginnt die Begehung im Eingangsbereich und führt über die Treppenhäuser in die Keller und die zugänglichen Dachbereiche und danach nach draußen zu Höfen, Stellplätzen und Zufahrten.

Der Begriff ist weit gefasst. Eine Begehung kann zwanzig Minuten dauern, wenn nur die Gemeinschaftsflächen kontrolliert werden, und mehrere Stunden, wenn eine große Wohnanlage mit mehreren Aufgängen vollständig erfasst werden soll.

Wichtig ist die Einordnung: Eine Objektbegehung ist zunächst eine Sichtkontrolle und Bestandsaufnahme. Sie beantwortet die Frage, in welchem Zustand sich das Objekt erkennbar befindet. Ob ein Schaden ein Baumangel ist, welche Ursache ein Wassereintritt hat oder ob eine Anlage noch verkehrssicher ist, lässt sich dabei oft nicht abschließend klären. Dafür sind Fachleute erforderlich.

Warum führen Hausverwaltungen Objektbegehungen durch?

Der Zustand einer Immobilie verändert sich fortlaufend. Vieles davon wird nicht gemeldet, sondern fällt erst bei einer Kontrolle auf: ein Riss in der Fassade, ein undichter Dachanschluss, ein zugeparkter Rettungsweg, eine ausgefallene Notbeleuchtung, ein feuchter Kellerbereich.

Für die Verwaltung hat die Begehung deshalb vor allem eine Informationsfunktion. Sie liefert die Grundlage dafür, Instandhaltungsbedarf zu erkennen, Prioritäten zu setzen und die Kosten grob einzuordnen, bevor ein Thema auf eine Eigentümerversammlung kommt.

Hinzu kommt eine rechtliche Einordnung. Das Wohnungseigentumsgesetz nennt die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ausdrücklich als Bestandteil einer ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Um solche Maßnahmen überhaupt ergreifen zu können, muss der Verwalter den Zustand des Objekts kennen. Die Haufe-Fachliteratur zu den Verkehrssicherungspflichten leitet daraus ab, dass der Verwalter den Erhaltungsbedarf ermitteln muss und dafür eine Objektbegehung erforderlich ist.

Ein weiterer Punkt ist die Verkehrssicherungspflicht. Sie ist in keiner einzelnen Vorschrift beschrieben, sondern wurde von der Rechtsprechung zu § 823 Abs. 1 BGB entwickelt. Wer ein Gebäude oder eine Fläche für andere zugänglich macht, muss die nötigen Vorkehrungen treffen, damit diese nicht zu Schaden kommen. Eine Begehung ist in der Praxis ein Weg, um Gefährdungen wie lose Bodenplatten, ausgefallene Beleuchtung oder rutschige, bewachsene Wege überhaupt zu bemerken.

Gibt es eine gesetzliche Pflicht zur Objektbegehung?

Es gibt keine Vorschrift, die eine Objektbegehung dem Namen nach vorschreibt. Es gibt aber Pflichten, die ohne eine Begehung kaum sauber zu erfüllen sind. Deshalb ist die Frage nach der Pflicht weniger eindeutig zu beantworten, als es die übliche Regelvermutung nahelegt.

Das WEG regelt die ordnungsmäßige Verwaltung und die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Daraus lässt sich ableiten, dass der Verwalter den Zustand des Objekts kennen muss, um seinen Pflichten nachzukommen. Einen allgemeinen gesetzlichen Turnus, etwa die Regel „einmal pro Jahr“, enthält das Gesetz jedoch nicht. Ebenso wenig lässt sich eine Verpflichtung zu einem bestimmten Umfang der Begehung ableiten.

Die Fachliteratur geht deshalb vom Einzelfall aus. Der Haufe-Beitrag zu den Verkehrssicherungspflichten empfiehlt, zeitnah nach Übernahme einer neuen Verwaltung eine Erstbegehung durchzuführen, um den Zustand der Anlage und mögliche Gefahrenquellen zu ermitteln. Während der Amtszeit sollen regelmäßige Begehungen folgen. Die Abstände richten sich nach dem individuellen Einzelfall, insbesondere nach Alter und Zustand der Wohnanlage. Für ältere Objekte werden dabei mindestens jährliche, teils halbjährliche Intervalle genannt. Nach Unwettern und Stürmen wird eine zeitnahe Kontrolle empfohlen.

Das sind Empfehlungen aus der Verwalterpraxis, keine gesetzlichen Vorgaben. Für die konkrete Organisation einer Begehung sind immer der Zustand des Objekts, bestehende Vereinbarungen, Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft und die übernommenen Pflichten des Verwalters maßgeblich. Wer auf der sicheren Seite sein will, hält das Vorgehen schriftlich fest, etwa im Verwaltervertrag oder in einem Beschluss.

Was gehört zu einer Objektbegehung?

Was kontrolliert wird, hängt vom Objekt ab. Bei einer Wohnanlage sind es meist folgende Bereiche:

• Gebäudehülle: Fassade, Fenster, Türen, Dächer und zugängliche Dachbereiche
• Treppenhäuser und Flure: Beleuchtung, Handläufe, Böden, Rauchwarnmelder
• Keller und Abstellräume: Feuchtigkeit, Beleuchtung, Fluchtwege
• Technikräume und haustechnische Anlagen: erkennbare Zustände, Leckagen, Zuleitungen
• Aufzüge und Gemeinschaftseinrichtungen: Funktionsfähigkeit im Rahmen einer Sichtkontrolle
• Außenanlagen: Wege, Zufahrten, Höfe, Beleuchtung, Entwässerung, Bewuchs
• Zugänge und Sicherheitstüren: Schließfunktion, Not- und Rettungswege
• Erkennbare Schäden und Gefahrenstellen jeder Art

Zu unterscheiden ist dabei zwischen der allgemeinen Sichtkontrolle und einer fachlichen technischen Prüfung. Dass eine Beleuchtung leuchtet, ist eine Sichtkontrolle. Ob die Anlage den Anforderungen entspricht, ist eine Prüfung. Eine Objektbegehung leistet das Erste, nicht das Zweite.

Wann findet eine Objektbegehung statt?

Begehungen finden nicht zu einem einheitlichen Zeitpunkt statt, sondern aus unterschiedlichen Anlässen:

• nach Übernahme einer neuen Verwaltung, um den Ausgangszustand zu erfassen
• im laufenden Verwaltungsbetrieb als regelmäßige Kontrolle
• nach besonderen Ereignissen wie Unwettern, Stürmen, Wassereintritt oder Vandalismus
• bei konkreten Meldungen von Eigentümern oder Mietern
• zur Vorbereitung von Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen
• vor oder nach Baumaßnahmen zur Zustandserfassung

Mit dem Anlass ändert sich auch der Umfang. Eine Kontrolle der Gemeinschaftsflächen nach einem Sturm ist eine andere Aufgabe als eine Begehung, mit der eine Fassadensanierung vorbereitet wird. Aus der Liste der Anlässe lässt sich deshalb kein allgemeiner Rhythmus für alle Objekte ableiten.

Was passiert, wenn bei der Begehung ein Mangel festgestellt wird?

Nicht jede Feststellung löst denselben Prozess aus. Der übliche Ablauf ist mehrstufig:

1. Feststellen: Die Auffälligkeit wird vor Ort wahrgenommen und eingeordnet.
2. Dokumentieren: Ort, Beschreibung und Fotos werden festgehalten.
3. Bewerten: Es wird eingeschätzt, ob akute Gefahr, laufender Schaden oder ein rein optischer Mangel vorliegt.
4. Weiter prüfen lassen: Bei unklarer Ursache oder technischem Bezug folgt eine Fachprüfung.
5. Beauftragen: Je nach Dringlichkeit und Zuständigkeit wird eine Firma beauftragt oder ein Beschluss vorbereitet.
6. Nachverfolgen: Die Erledigung wird kontrolliert und die Maßnahme abgeschlossen.

Die Bewertung ist der entscheidende Schritt. Eine defekte Leuchte im Treppenhaus kann unmittelbar behoben werden, weil der Verwalter nach § 27 Abs. 1 WEG Maßnahmen mit untergeordneter Bedeutung allein treffen darf. Ein Feuchtigkeitsschaden in der Fassade dagegen erfordert in der Regel eine Begutachtung und anschließend einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft. Wer beides verwechselt, handelt entweder zu langsam oder über seine Befugnisse hinaus.

Warum sollte eine Objektbegehung dokumentiert werden?

Eine Begehung ohne Aufzeichnung ist nach außen kaum von einer unterlassenen Begehung zu unterscheiden. Wenn später ein Schaden auftritt und die Frage gestellt wird, wann dieser bemerkt wurde, hilft nur eine nachvollziehbare Dokumentation.

Die genannte Fachliteratur empfiehlt deshalb, Begehungen gemeinsam mit einem Miteigentümer oder einem Mitglied des Verwaltungsbeirats durchzuführen und über das Ergebnis ein Protokoll anzufertigen, das zur Beweissicherung gegengezeichnet wird. Unabhängig von dieser Empfehlung hat sich eine Dokumentation bewährt, die folgende Angaben enthält:

• Datum, Uhrzeit und Dauer der Begehung
• Objekt und Adresse
• begangene Bereiche und, soweit relevant, nicht begangene Bereiche
• Feststellungen und beschriebene Schäden, getrennt nach Bereichen
• Fotos mit eindeutigem Bezug zur jeweiligen Feststellung
• eingeschätzte Dringlichkeit und erforderliche Maßnahmen
• zuständige Person, Firma oder Eigentümergemeinschaft
• Bearbeitungsstand und Wiedervorlage
• Ergebnis der späteren Kontrolle

Bei wiederkehrenden Begehungen entsteht so eine Historie des Objektzustands. Diese Historie ist nützlich, wenn es um die Frage geht, ob sich ein Schaden verschlechtert hat, seit wann ein Mangel besteht oder ob eine Maßnahme nachhaltig gewirkt hat. Für Fotos gilt dasselbe wie für den Text: Ein Bild ohne Ort und Datum ist später schwer einzuordnen. Wie Mängel und Fotos sauber festgehalten werden, beschreibt der Ratgeber Schäden dokumentieren.

Was ist ein Objektbegehungsprotokoll?

Ein Objektbegehungsprotokoll ist die schriftliche Zusammenfassung einer Begehung. Es hält fest, wann wer welche Bereiche eines Objekts kontrolliert hat, was dabei aufgefallen ist und welche Maßnahmen daraus abgeleitet wurden. Der Begriff ist rechtlich nicht geschützt, eine vorgeschriebene Form gibt es nicht.

Ein Protokoll ist kein technisches Gutachten. Es beschreibt, was bei der Begehung sichtbar war und wie die Verwaltung die Feststellung eingeordnet hat. Wer ein Protokoll als Beweismittel einsetzen will, sollte zwischen Beobachtung und Bewertung trennen, also zwischen dem, was gesehen wurde, und dem, was daraus geschlossen wird.

Hilfreich ist ein Protokoll vor allem dann, wenn es neben den Feststellungen auch die daraus folgenden Aufgaben nennt, mit Verantwortlichkeit und Frist. Ein Protokoll, das nur auflistet, was gesehen wurde, sagt über den Stand der Beseitigung später nichts mehr aus.

Objektbegehung bei einer WEG

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Objektbegehung in die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums eingebettet. Nach § 18 Abs. 1 WEG obliegt diese Verwaltung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Nach § 18 Abs. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung verlangen, die den Interessen der Gesamtheit nach billigem Ermessen sowie den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen entspricht.

Für die Praxis bedeutet das zweierlei. Erstens bezieht sich die Begehung in erster Linie auf das gemeinschaftliche Eigentum, also Treppenhäuser, Fassade, Dach, Keller, Technikräume und Außenanlagen. Das Sondereigentum einer Wohnung wird bei einer regulären Objektbegehung nicht betreten. Zweitens folgt aus dem Erhaltungsauftrag keine automatische Befugnis zu beliebigen Ausgaben. Kleinere Maßnahmen kann der Verwalter im Rahmen des § 27 Abs. 1 WEG allein veranlassen, für größere Instandsetzungen ist in der Regel ein Beschluss erforderlich.

Weil die Begehung der Vorbereitung solcher Beschlüsse dient, ist es üblich, sie mit der Eigentümerversammlung zu verzahnen: Feststellungen aus der Begehung werden dort erläutert, Maßnahmen vorgeschlagen und über die Beauftragung wird abgestimmt.

Was ist der Unterschied zwischen einer Objektbegehung und einer technischen Prüfung?

Beide Begriffe werden in der Praxis manchmal vermischt. Es sind aber unterschiedliche Aufgaben.

Die Objektbegehung ist eine wiederkehrende oder anlassbezogene Kontrolle des Gesamtobjekts durch die Verwaltung oder einen Hausmeister. Sie ist nicht abschließend geregelt, nicht an feste Fristen gebunden und setzt in der Regel keine besondere Sachkunde voraus. Ihr Ergebnis ist eine Beschreibung des sichtbaren Zustands.

Technische Prüfungen folgen dagegen gesetzlichen Vorgaben und setzen Fachkunde voraus. Bei überwachungsbedürftigen Anlagen ist der Betreiber nach § 7 AwSchG, dem Gesetz über überwachungsbedürftige Anlagen, verpflichtet, Prüfungen vor der ersten Inbetriebnahme, nach prüfpflichtigen Änderungen, nach außergewöhnlichen Ereignissen und regelmäßig wiederkehrend durchzuführen. Festgestellte Mängel sind innerhalb eines angemessenen Zeitraums, spätestens innerhalb eines Jahres, zu beseitigen. Beauftragt werden in den gesetzlich vorgesehenen Fällen zugelassene Überwachungsstellen.

Für Arbeitsmittel regelt die Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) in den §§ 14 bis 17 die Prüfung vor Inbetriebnahme, die wiederkehrende Prüfung und die Prüfaufzeichnungen. Auch hier gilt: Diese Prüfungen erledigt eine fachkundige oder befähigte Person, nicht die Verwaltung bei einem Rundgang.

Der praktische Zusammenhang besteht darin, dass eine Begehung auf offene Prüftermine hinweisen kann. Fällt bei der Begehung auf, dass eine Prüfplakette abgelaufen ist oder ein Prüfbuch fehlt, ist das kein Befund über den Zustand der Anlage, sondern ein Hinweis, den Zustand prüfen zu lassen.

Fazit

Eine Objektbegehung ist die systematische Besichtigung einer Immobilie vor Ort. Sie dient dazu, den Zustand des Objekts wahrzunehmen, Auffälligkeiten zu erkennen und daraus Maßnahmen abzuleiten. Sie ist eine Sichtkontrolle und keine technische Prüfung.

Einen gesetzlich festgelegten Rhythmus gibt es nicht. Die empfohlene Häufigkeit hängt vom Alter, vom Zustand und von den Anlässen des jeweiligen Objekts ab. Belegt ist vor allem die Erwartung aus der Verwalterpraxis, den Zustand nach Übernahme einer Verwaltung und danach in angemessenen Abständen zu erfassen.

Entscheidend ist der Schritt nach der Begehung: Feststellungen müssen dokumentiert, bewertet und in Aufgaben überführt werden, deren Erledigung später nachvollziehbar ist. Ein Objektbegehungsprotokoll ist dafür ein geeignetes Mittel, solange es die Beobachtung von der Bewertung trennt und ein Gutachten nicht ersetzt.