Schäden bei der Wohnungsübergabe richtig dokumentieren

Warum ist die Schadensdokumentation so wichtig?

Bei der Wohnungsübergabe wird der aktuelle Zustand der Wohnung festgehalten. Dabei geht es nicht nur darum, ob die Wohnung sauber ist. Jeder Schaden, jeder Mangel muss dokumentiert werden. Nur so lässt sich später klären, wer für was verantwortlich ist.

Beim Einzug schützt eine genaue Dokumentation den neuen Mieter. Er kann nicht für Schäden verantwortlich gemacht werden, die bereits vorhanden waren. Beim Auszug schützt sie den Vermieter, der auf Basis des Protokolls entscheiden kann, ob Reparaturen notwendig sind und wer die Kosten trägt.

Was gilt als Schaden?

Nicht jede Spur der Nutzung ist ein Schaden. Das Mietrecht unterscheidet zwischen normaler Abnutzung und echten Beschädigungen. Normale Abnutzung ist durch die Miete abgegolten und muss vom Mieter nicht ersetzt werden.

Beispiele für normale Abnutzung sind leichte Verfärbungen an den Wänden, minimale Gebrauchsspuren am Boden oder kleine Kratzer an Türklinken. Echte Schäden sind dagegen tiefe Kratzer im Parkett, Löcher in Türen oder Flecken, die sich nicht entfernen lassen.

Häufige Schadensarten

So beschreiben Sie Schäden richtig

Ort genau angeben

Geben Sie an, wo sich der Schaden befindet. Nicht nur den Raum, sondern auch die genaue Position. Also nicht nur Wohnzimmer, sondern Wohnzimmer, linke Wand neben dem Fenster. Je genauer die Ortsangabe, desto besser lässt sich der Schaden später identifizieren.

Art des Schadens benennen

Beschreiben Sie, um welche Art von Schaden es sich handelt. Handelt es sich um einen Kratzer, einen Riss, einen Fleck oder eine Delle? Vermeiden Sie vage Formulierungen wie Beschädigung. Seien Sie konkret.

Größe abschätzen

Geben Sie die ungefähre Größe des Schadens an. Ein Kratzer von etwa 15 Zentimetern Länge ist aussagekräftiger als ein Kratzer. Bei Flecken nennen Sie den ungefähren Durchmesser.

Neutral formulieren

Bleiben Sie sachlich und neutral. Vermeiden Sie Schuldzuweisungen oder Bewertungen. Schreiben Sie nicht Mieter hat Parkett beschädigt, sondern Kratzer im Parkett, Größe etwa 20 mal 5 Zentimeter. Die Schuldfrage wird später geklärt.

Fotos als Beweismittel

Zu jedem dokumentierten Schaden gehört mindestens ein Foto. Das Bild zeigt objektiv, wie der Schaden aussieht. Bei späteren Streitigkeiten sind Fotos oft aussagekräftiger als Beschreibungen.

Machen Sie zuerst eine Übersichtsaufnahme, die zeigt, wo sich der Schaden im Raum befindet. Dann eine Nahaufnahme, die den Schaden im Detail zeigt. Bei größeren Schäden können mehrere Fotos aus verschiedenen Winkeln sinnvoll sein.

Achten Sie auf gute Beleuchtung. Bei dunklen Bildern sind Details schwer erkennbar. Nutzen Sie Tageslicht oder schalten Sie alle Lampen ein. Halten Sie die Kamera ruhig, um unscharfe Bilder zu vermeiden.

Praktisches Vorgehen bei der Übergabe

Systematisch vorgehen

Gehen Sie die Wohnung Raum für Raum durch. Beginnen Sie am Eingang und arbeiten Sie sich systematisch vor. Prüfen Sie in jedem Raum Wände, Decke, Boden, Fenster und Türen.

Ausreichend Zeit einplanen

Eine gründliche Begehung dauert. Planen Sie für eine durchschnittliche Wohnung mindestens eine Stunde ein. Lassen Sie sich nicht hetzen. Übersehene Schäden können später zu Problemen führen.

Beide Parteien einbeziehen

Idealerweise sind Vermieter und Mieter bei der Übergabe anwesend. Gemeinsam können Schäden besichtigt und besprochen werden. Unterschiedliche Einschätzungen sollten im Protokoll vermerkt werden.

Was tun bei Uneinigkeit?

Nicht immer sind sich Vermieter und Mieter einig, ob etwas ein Schaden ist oder normale Abnutzung. In solchen Fällen sollten beide Positionen im Protokoll festgehalten werden. Notieren Sie: Vermieter sieht Schaden, Mieter sieht normale Abnutzung.

So ist dokumentiert, dass es unterschiedliche Auffassungen gibt. Die endgültige Klärung kann später erfolgen. Im Zweifelsfall muss ein Sachverständiger oder letztlich ein Gericht entscheiden.

Hinweis: Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung. Bei rechtlichen Fragen wenden Sie sich bitte an einen Anwalt oder Mieterverein.